Saneamiento por Evicción en Uruguay
Definición
Asegurar al comprador la posesión pacífica de la cosa vendida. Art 1696 inc 1º. CCU. Ya sea por el hecho de un tercero sino también por el propio vendedor, se aplica en compraventa pero no en donación.
“La evicción deriva de la falta de derecho, en tanto que los vicios o defectos son un inconveniente de hecho” Ricca Barberis.
Fines de la obligación de sanear:
DEFENDER. Es una carga, cuando el comprador es demandado por un tercero deberá hacer citar al vendedor para que comparezca a defenderla según art 1705 CCU.
CARGA no obligación. El comprador puede citar al vendedor. Si el comprador omite citar al vendedor, pierde la garantía. Art 1713 nro 2º. El vendedor citado puede pedir a su vez que se cite a su vendedor, así hasta llegar al “enajenante primitivo” art 1716 CCU. Obligación indivisible, cualquiera de ellos citados defiende por el todo según art 1704 CCU, esta es una extensión de la obligación principal. Sin embargo, la obligación de restituir el precio y pagar daños y perjuicios es divisible art 1704 CCU ya que es una obligación dineraria. El vendedor no citado, no responde..
Forma de citación: TEMPESTIVA - antes de la publicación de probanzas, cuando el citado está en el lugar del juicio y antes de la contestación de la demanda. Art 1705 inc 2º y Art 1716 CCU
El vendedor responderá si el comprador resulta privado del objeto, también sus herederos. CASO ESPECIAL: INSOLVENCIA NOTORIA DEL VENDEDOR. Agregándosele, que cuando el vendedor se encuentra en estado de insolvencia, el comprador puede reclamar contra vendedores anteriores. Excepción por Art 1716 CCU. Este es un caso donde el principio de la relatividad del contrato no se ve aplicado, al igual que en el arrendamiento de obra por la aplicación del art 1851 CCU. Deben además de cumplirse con las reglas de fomra establecidas en los artículos Art 1705 inc 2º y Art 1716 CCU. Y otra condición, es que el hecho de evicción haya estado en el contrato del vendedor anterior. Sin embargo, no se podrá pedir mayor precio que el que dió por la cosa a su vendedor. Limitación del Art 1716 CCU, pero sí podrá reclamar el mismo precio al vendedor de su vendedor aunque este haya recibido en la compraventa anterior menor cantidad.
CASO ESPECIAL: EL VENDEDOR NO COMPARECIÓ A LA CITACIÓN
El comprador debe continuar el pleito. Art 1713 nro 5º.
No puede someterlo a juicio arbitral, debe seguir juicio ordinario, salvo consentimiento expreso del vendedor.
El comprador debe oponer la prescripción, si fuera el caso. Art 1713 nro 4º.
El comprador debe apelar la sentencia desfavorable. Art 1713 nro 6º
INDEMNIZAR.
El comprador esta obligado a restituir los frutos al tercero reivindicante. Art 1706 nro 2º CCU Art 694 y Art 695 CCU; si hubo buena fe solamente los que no percibió pero si hubo mala fe los que también pudo haber percibido.
El tercero reivindicante esta obligado a abonar las mejoras si hubo buena fe. Art 1709 CCU
EFECTOS DE LA EVICCIÓN: ACCION RESOLUTORIA. Son los mismos de la resolución de contrato por incumplimiento en aplicación del art 1431 CCU, restituyendo el precio pagado por el comprador más la indemnización de daños y perjuicios. *Juicio Ordinario. .
El precio debe restituirse integramente, auqnue la cosa valga menos en el momento de la evicción o se encuentre deteriorada por caso fortuito o negligencia del comprador. Art 1707 CCU.
Prescripción:
La acción de saneamiento prescribe a los 4 años contados desde la sentencia. Art 1714 CCU. Mismo plazo para la acción resisoria según art 1710 CCU. Sin embargo en caso de que sea por acción resisoria de derechos limitados por cargas, aplicándose el art 1717 CCU se aplicará por un año contado desde el día en que el comprador haya descubierto la carga o servidumbre.
Tipos de evicción, según la extensión de la pérdida:
TOTAL. El comprador se ve privado completamente de la cosa. Opción de ACCIÓN RESISORIA.
PARCIAL. El comprador se ve privado parcialmente. Art 1710 CCU permite al comprador la ACCIÓN RESISORIA: cuando la entidad de la pérdida hace suponer que no hubiera comprado, o cuando hay cargas o derechos reales sobre la cosa limitando el contenido de sus derechos, aplicándose la garantía por cargas o servidumbres no aparentes. art 1717 CCU.
A continuación se detallaran ambas causas:
CAUSAS POR HECHOS DE TERCEROS [1697]:
Hipótesis de hecho:
Consecuencia de una acción reivindicatoria iniciada por un tercero.
Ejecución forzada producida por un acreedor simple, que haya embargado antes de la compraventa.
Ejecución forzada producida por un acreedor hipotecario.
Cumplimiento de una condición resolutoria.
Cumplimiento de una retroventa.
En todos estos casos primero se aplica un JUICIO POR EVICCIÓN, del tercero contra el comprador y a posteriori se aplicará el JUICIO DE SANEAMIENTO, del comprador contra el venedor.
Caracteres para que se active el instituto del Saneamiento por Evicción:
LA COSA DEBIÓ HABER SIDO ENTREGADA. Existe el presupuesto de la entrega de la cosa.
TURBACIÓN DE DERECHO. En las turbaciones de hecho el vendedor no responde. Es necesario que alegue un derecho sobre la cosa, y lo ejercite judicialmente, aunque su pretension resulte infundada. Art 1697 CCU. Sin embargo Gamarra plantea que el art 1699 al plantear la posibiliad de extender el derecho puede admitir que esta por convención pueda ser una turbación de hecho, siempre que sea de forma expresa. .
TURBACIÓN ACTUAL. No puede ser un mero peligro o posibilidad, tiene que haber “fundado temor”. El comprador tiene el derecho de suspender el pago hasta que el venedor haya hecho cesar la perturbación o peligro. Art 1730 CCU. Sin embargo Gamarra plantea que el art 1699 al plantear la posibiliad de extender el derecho puede admitir que esta tubación sea posterior.
LA CAUSA DE EVICCIÓN TIENE QUE SER ANTERIOR AL CONTRATO. Art 1698 CCU. Se ha discutido doctrinariamente el caso en que la prescripción iniciada por un tercero antes del contrato y consumada luego de este sería uan turbación de hecho o derecho. Gamarra plantea que la doctrina esta de acuerdo en que se trata de una turbación de hecho en tal caso y lo fundamenta en el Art 1703 CCU.En esto ha además expuesto que cuando el artículo plantea que los jueces apreciarán las “circunstancias del caso” significa que si el vendedor sabía que estaba por verificarse la prescripción y ha callado, se aplicará la solución opuesta y la turbación será de derecho.
QUE EXISTA UNA SENTENCIA JUDICIAL EJECUTORIADA. Art 1712 CCU. El comprador tiene la carga de resistir judicialmente la reclamación que se le entabla. Debiendo citar al juicio al vendedor Art 1705 CCU, no puede allanarse, con una conducta determinada Art 1713 CCU so pena de perder la garantía.
GARANTÍA POR CARGAS O SERVIDUMBRES NO APARENTES [ Art 1717 CCU ].
Gamarra dice que es una especie de Garantía por Hecho de Terceros, en contraposición con algunas posiciones que lo plantean como vicio. Entiende que la turbación proviene de un tercero que esgrime un derecho sobre la cosa. Sin embargo cuenta con un artículo especia, el art 1717 CCU:
Son las cargas reales, obligaciones reales o propter rem; además de servidumbres como alturas, retiros y demás.
Características de este instituto:
Se aplica a BIENES INMUEBLES, se extrae expresamente de la mención a “fincas” que hace el artículo.
SERVIDUMBRES APARENTES. En aplicación del Art 552 CCU, que plantea que las no aparentes a diferencia de las aparentes son aquellas que el comprador no pudo apreciar por faltar haberse dado signos exteriores.
NATURALEZA. Si el comprador la hubiera conocido, no lo hubiera adquirido.
GARANTÍA DEL HECHO PROPIO [1699]
Esta división se hace en cuanto al sujeto que turba o molesta al comprador es un acto realizado por el vendedor. Es introducido por el art 1699 inc 2º, cuando plantea dos hipótesis de hecho: a- hechos personales posteriores al contrato y b- hechos personales anteriores que no hubiera declarado al comprador.
PERMITE LA EXONERACIÓN:
1- El 1699 inc 1º permite la exoneración del saneamiento expresa por hecho ajeno. Asumiendo los riesgos.
2- El art 1701 si el comprador conocía el peligro de la evicción aunque no se haya estipulado nada, no podrá reclamar del vendedor por lo efectos de la evicción.
3- Hechos personales o propios anteriores que se hubieran declarado de foma expresa, fundándose a la posibilidad de renunciar a un dolo ya conocido. .
NO PERMITE LA EXONERACIÓN - Es nula la cláusula. :
1- HECHOS PERSONALES POSTERIORES AL CONTRATO . El 1699 no permite la exoneración del saneamiento por hecho propio o personal posterior al contrato sin importar si hubo conocimiento o no . El Art 1700 sin embargo es una excepción a esta hipótesis ya que permite la exoneración si se declaró expresamente y haya sido un riesgo asumido por el comprador, con conocimiento expreso .-
2- HECHOS PERSONALES O PROPIOS ANTERIORES QUE NO HUBIERA DECLARADO. El 1699 inciso 2do..
Caracteres para que se active el instituto:
LA CAUSA DE EVICCIÓN TIENE QUE SER POSTERIOR AL CONTRATO.
NO SE ADMITE LA CLÁUSULA DE NO-GARANTÍA. Respecto a los hechos personales posteriores y de los anteriores que no se hubiesen declarado.
TURBACIÓN DE HECHO. ..
Existen dos posiciones al respecto:
Doctrina antigua.
Por un lado la acción, ante la turbación provocada por un tercero; por otro lado la excepción, en caso de evicción por hecho propio.
Doctrina moderna.
Desde el planteamiento que no existe la obligación de venire contra factum propium , o si se quiere, existe la obligación de respetar la situación que él mismo ha creado. Vinculan la llamada garantía de hecho personal al art 1291, en cuanto que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a las partes como a la ley misma.
Noción:
Restringida
Ricca-Barberis, plantea que la expresión “hecho personal o propio” no significa una causa de evicción sino el modo como esta se hace valer. Caso del vendedor de cosa ajena que luego adquiere la propiedad.
Amplia.
Admitida según Gamarra por la mayoría de los autores.
Caso de doble venta sucesiva. Donde se aplica el art 1681 inciso 2º.
Autores que la critican:
Ricca-Barberis - “no puede producirse”.
Gorla - “no estamos ante evicción ni garantía”.
Degni - “una evicción por parte del enajenante resultará impedida por una excepción”.
Tags : compraventa contratos
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