Pacto de Mejor Comprador ✔️
Su origen se remonta al derecho romano “pactum in diem addictio”, donde el vendedor se reserva durante un tiempo el derecho de vender la misma cosa a otra persona. Este instituto se recoge en el art 1742 CCU, del cual se expresa que el vendedor se reserva la posibilidad de rescindir la venta si aparece un segundo comprador que pague más que el primero por la cosa. El art 1747 CCU hace referencia al artículo 1430 CCU por lo que se interpreta que esta cláusula es aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles.
ES UNA CLÁUSULA RESOLUTORIA originada de la voluntad de las partes que se resolverá ipso iure según se establece en el art 1431 CCU. Esta cláusula esta comprendia por los siguientes artículos en el pacto de mejor comprador:
Art 1736 CCU in final, que permite agregar al contrato de venta pactos accesorios.
Art 1742 CCU. - Este artículo determina la naturaleza jurídica de la resolución agregando la opción para el adquirente de mejorar la oferta.
REQUISITOS PARA SU FUNCIONAMIENTO
Los requisitos están establecidos en el art 1743 CCU.
PLAZO DE CADUCIDAD: 6 meses, si las partes pactan un plazo que exceda dicho límite, el contrato se ajustará si nada dijeran en esta cláusula. Pudiendo, no entanto, pactar entre dicho plazo.
MEJORA DEL PRECIO: Art 1744 inc 1º CCU. Se debe valorar la cosa al tiempo de ser vendida. Se plantea una obligación para el vendedor de dar aviso al comprador de la existencia de un tercero interesado de la cosa que él adquirió, informando el nuevo valor o la oferta recibida.
DERECHO DE OPCIÓN. El adquirente tiene la opción de tomar la oferta del tercero oferente. Por tanto, esta nueva oferta debe estar originada en un contrato de compraventa, título hábil para adquirir la cosa. en compraventa.
EFECTOS DEL PACTO DE MEJOR COMPRADOR
SÍ NO APARECE MEJOR COMPRADOR.
La cláusula resolutoria no actuará y la compraventa quedará firme.
SI APARECE UN MEJOR COMPRADOR.
EL COMPRADOR PRIMITIVO HACE USO DE LA OPCIÓN.
La compraventa queda en vigor y firme, no se aplicará la cláusula resolutoria. El comprador se allanará en los mismos términos de la oferta mejorada. Art 1742 CCU y art 1744 CCU.
EL COMPRADOR PRIMITIVO NO MEJORA EL PRECIO.
Nace una nueva venta entre el mejor comprador, quedando resuelta la primera compraventa. Represtinandose la primera compraventa según establece el art 1747 CCU.
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