Pacto de Retroventa ✔️
NOCIÓN
Tiene sus antecedentes en el derecho romano, donde el comprador se obligaba a re vender al vendedor. El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulara o el precio de la compra. En un plazo de caducidad de 3 años a ser contados desde la fecha del contrato. Art 1754 CCU.
Venturini plantea que esta cláusula no se ajusta a la finalidad del contrato de compraventa que implica la transferencia definitiva del dominio, pues que acá no hay función de cambio sino función de crédito. Gamarra, plantea a este contrato como “híbrido” entre compraventa y mutuo; incorporando un carácter de garantía. Esta última característica incorporada por Gamarra violaría disposiciones del ordenamiento jurídico uruguayo. Venturini agrega que este pacto puede dar lugar a encubrir garantías y favorecer los préstamos usurarios, por lo que se ha prohibido que las casas de préstamo celebren contratos de compraventa con pacto de retroventa. Art 6º Ley 10.233.
CLÁUSULA DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
vs DOS ENAJENACIONES.
Según el art 1736 CCU sostiene que sería una cláusula resolutoria originada en la voluntad de las partes que deciden agregar al contrato de compraventa. El vendedor puede recuperar la cosa ejerciendo un derecho de rescate, devolviendo el precio. No hay dos ventas, sino una. Sin embargo, antecedentes de entes estatales como son la DGI han planteado lo contrario, han expresado que son dos enajenaciones. Esta postura conlleva a los pagos de los impuestos en ambas “compraventas”.
MECANISMOS Y FORMAS DE RESCATE.
VOLUNTAD
POSICIONES DOCTRINARIAS:
MANIFESTACIÓN DE VOLUNTAD.
PAGO DEL PRECIO DE VENTA. Esta posición es la sostenida por Gamarra y la mayoría en que plantean que la voluntad de ejercitar el pacto debe ir acompañado con el precio pago o del precio que se haya pactado. Art 1748 CCU.
En caso de que el comprador quiera negarse a recibir el precio de lo pactado, se deberá aplicar el instituto de liberación del deudor: oblación y consignación.
MEDIOS DE EXPRESIÓN DE VOLUNTAD:
JUDICIAL.
TELEGRAMA COLACIONADO.
POR ESCRIBANO.
Otros medios pactados.
*Tratándose de inmuebles, debe ser POR ESCRIBANO.
EJERCICIO DEL DERECHO.
Según el art 1750 CCU si la parte vendedora esta integrada por dos o mas copropietarios, ya sea por herencia, deberán ejercer conjuntamente su derecho ya que no se admite el rescato parcial por la divisibilidad sino que rige la indivisibilidad.
Sin embargo, el art 1751 CCU permite sí que la parte compradora, ya sea que esté integrada por más partes por herencia o sucesión, el rescate que pueda ser realizado por la parte vendedora irá a lo que le haya tocado a cada uno, sin importar si hay no no indivisibilidad en el objeto.
EFECTO
DURANTE LA CONDICIÓN
El comprador adquiere la propiedad bajo condición resolutoria. Disposiciones contenidas en el art 1430, 1752, 624, 2329, y 2347 CCU.
El vendedor, es propietario bajo condición suspensiva por ficción de la retroactividad. Es titular de un derecho potestativo, por lo que puede hipotecar según art 2329 CCU. Si vende, vende cosa ajena, pero si rescata el bien lo recupera con eficacia retroactiva y adquiere la calidad de propietario desde el contrato y no desde el rescate.
LUEGO DE CUMPLIDA LA CONDICIÓN
El comprador debe restituir la cosa e indemnizar los deterioros ocasionados por su hecho y culpa; además debe pagar las expensas necesarias pero no las onerosas sin consentimiento expreso del vendedor. Se garantizan los frutos del comprador permitiéndole levantar su cosecha así se haya realizado el rescate. Art 1754 CCU.
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